W postępowaniu komorniczym jednym z najważniejszych dokumentów jest operat szacunkowy nieruchomości. To na jego podstawie ustalana jest cena wywoławcza na licytacji – czyli to, za ile może zostać sprzedany Twój dom, mieszkanie czy działka. Operat sporządza rzeczoznawca majątkowy. Problem w tym, że nie zawsze jest to robione rzetelnie, a koszty, które ponosisz jako dłużnik, bywają absurdalne. W tym artykule wyjaśniam, ile naprawdę powinien kosztować taki operat, dlaczego jego cena może być zawyżona i jak bronić się przed nieuczciwą wyceną.
Operat szacunkowy – co to jest i dlaczego jest tak ważny?
Operat szacunkowy to urzędowy dokument, który zawiera wycenę nieruchomości. W postępowaniu egzekucyjnym od tej wyceny zależy praktycznie wszystko – cena licytacji, kwota, jaka zostanie zaliczona na poczet długu, i to, czy po sprzedaży zostanie Ci jakiekolwiek pieniądze. Jeśli operat zawyży wartość – może się nie znaleźć kupiec. Jeśli ją zaniży – nieruchomość pójdzie za bezcen. A Ty zostaniesz bez domu i nadal z długiem.
Rzeczoznawca majątkowy, który przygotowuje operat, powinien być niezależnym ekspertem. Niestety, w praktyce często działa „na zlecenie” komornika – a ten nie ukrywa, że zależy mu na szybkim zakończeniu sprawy, nie na Twoim interesie.
Kto płaci za operat? Ty. Ale nie masz nic do powiedzenia.
W przypadku egzekucji z nieruchomości to dłużnik ponosi koszt operatu. Komornik wybiera rzeczoznawcę, zleca mu wykonanie wyceny, a potem dolicza koszt tej usługi do Twojego długu. Nie masz wpływu ani na wybór specjalisty, ani na ustaloną stawkę. Nawet jeśli znasz rzeczoznawcę, który zrobiłby to taniej, nie masz prawa go wskazać.
Co więcej – w wielu przypadkach operaty sporządzane na potrzeby egzekucji są droższe niż te zamawiane indywidualnie. Mieszkanie, którego rynkowy operat kosztowałby 1000 zł, w egzekucji kosztuje nagle 2500 zł. Komornik nie szuka najtańszej oferty – wybiera tego, kto mu pasuje. A że płaci za to dłużnik, nikt się nie zastanawia nad realnym kosztem.
Ile powinien kosztować operat?
Ceny operatów różnią się w zależności od regionu, rodzaju nieruchomości i celu wyceny. Dla mieszkań w dużych miastach stawki rynkowe wynoszą zazwyczaj 800–1500 zł brutto. Dom jednorodzinny to koszt 1500–2500 zł, a nieruchomość komercyjna może kosztować więcej – nawet do 4000 zł. Są to jednak ceny rynkowe – ustalane w relacji klient–rzeczoznawca.
W egzekucji komorniczej często te kwoty są zawyżane. Zdarza się, że za prostą wycenę rzeczoznawca wystawia fakturę na 3000 zł i więcej, mimo że sporządzenie operatu zajęło mu kilka godzin. Dłużnik nie ma prawa negocjować ani podważać wysokości tej kwoty – wszystko dzieje się poza nim, a koszt doliczany jest do długu.
Czy operaty są wiarygodne?
To zależy. W praktyce rzeczoznawcy nie zawsze rzetelnie wykonują swoją pracę. Zdarzają się przypadki, gdzie operat został skopiowany z innej sprawy, a zdjęcia wykonano z ulicy – bez wchodzenia do środka budynku. Nierzadko porównania rynkowe wybierane są z okolic o niższych cenach, tylko po to, by celowo zaniżyć wartość. Wszystko po to, by licytacja mogła odbyć się szybciej i zakończyła się sprzedażą – nieważne, że dla dłużnika oznacza to ogromną stratę.
Rzeczoznawca powinien być niezależny, ale w realiach egzekucji często działa jak trybik w większej machinie. Komornik zleca, sąd przyklepuje, a dłużnik zostaje postawiony przed faktem dokonanym. Na samym końcu dowiaduje się, że jego majątek wyceniono na śmiesznie niską kwotę i jeszcze musi za to zapłacić.
Przykład z życia
Pani Dorota z województwa mazowieckiego miała kawalerkę w centrum miasta. Zgodnie z lokalnymi cenami jej wartość wynosiła ok. 320 000 zł. Komornik zlecił operat, który wycenił mieszkanie na 210 000 zł. Rzeczoznawca pojawił się raz, nie oglądał wnętrza, opierał się na „zabudowie porównawczej”. Koszt operatu? 2900 zł – doliczone do długu. Mieszkanie poszło na licytacji za 160 000 zł. Dług nie został pokryty w całości, a Pani Dorota musiała jeszcze oddać kolejne kilkanaście tysięcy złotych. Wszystko legalnie. Wszystko zgodnie z procedurą.
Jak się bronić?
Jeśli masz zastrzeżenia co do operatu, możesz złożyć skargę na opis i oszacowanie nieruchomości. Masz na to 14 dni od momentu podpisania protokołu. W skardze warto podnieść argumenty takie jak: brak wizji lokalnej, błędne porównania cen, niezgodność z rynkowymi realiami, czy pominięcie istotnych cech nieruchomości (np. remont, lokalizacja, standard wykończenia).
Można także zlecić własny, niezależny operat i dołączyć go do skargi. Nie gwarantuje to sukcesu, ale wielu dłużnikom udało się w ten sposób obronić swoją nieruchomość przed zaniżoną wyceną i przesunąć termin licytacji.
Warto też pamiętać, że jeśli nie masz środków na pokrycie kosztów sądowych, możesz złożyć wniosek o zwolnienie z kosztów – sąd musi go rozpatrzyć.
Podsumowanie
Rzeczoznawca majątkowy w teorii ma być niezależnym ekspertem. W praktyce – w egzekucjach komorniczych – często bywa narzędziem w rękach systemu, który nie działa na korzyść dłużnika. Operaty są drogie, często nierzetelne, a Ty jako dłużnik nie masz wpływu ani na cenę, ani na ich treść. Co gorsza – płacisz za nie z własnej kieszeni.
Dlatego jeśli Twoja nieruchomość została wyceniona w ramach egzekucji, nie wierz ślepo w operat. Sprawdź go, porównaj z ogłoszeniami w okolicy, zapytaj niezależnego rzeczoznawcę. A jeśli coś się nie zgadza – reaguj. Bo od jednego podpisu rzeczoznawcy może zależeć, czy Twój majątek zostanie sprzedany za jego wartość, czy za pół darmo.