Postępowanie egzekucyjne rzadko jest przejrzyste. Jednym z jego etapów, który szczególnie bulwersuje osoby zadłużone, jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Choć teoretycznie chodzi tu o obiektywne oszacowanie wartości domu czy mieszkania, w praktyce ten etap służy często do jednego – nałożenia kolejnych, nieproporcjonalnych kosztów na dłużnika. Co gorsza, komornik ma niemal wolną rękę w wyborze rzeczoznawcy, a co za tym idzie – również w ustaleniu jego wynagrodzenia.
Kto wybiera rzeczoznawcę i na jakiej podstawie?
W teorii rzeczoznawca majątkowy powinien być niezależnym ekspertem, który działa zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. W praktyce jednak to komornik – jako prowadzący postępowanie – wybiera osobę, która przeprowadzi wycenę. Nie ma przetargów, nie ma konsultacji z żadną stroną, nie ma możliwości sprzeciwu. Dłużnik dowiaduje się o fakcie po wszystkim – zazwyczaj wtedy, gdy musi już zapłacić rachunek.
Komornik nie tylko samodzielnie wybiera rzeczoznawcę, ale często kieruje się własnym interesem, a nie zasadą obiektywizmu. Bardzo często korzysta z usług tych samych osób, z którymi współpracuje od lat. Taka „stała współpraca” rodzi poważne wątpliwości co do bezstronności wycen, które – wbrew pozorom – mają ogromny wpływ na dalsze etapy egzekucji.
Czy wynagrodzenie rzeczoznawcy jest ustalane według urzędowych stawek?
To najczęstsze nieporozumienie wśród osób, które pierwszy raz mają do czynienia z egzekucją. Nie, stawki rzeczoznawców majątkowych nie są określone sztywnym cennikiem urzędowym. Przepisy mówią jedynie, że wynagrodzenie ma być „odpowiednie” – bez konkretnych widełek. W praktyce oznacza to jedno: rzeczoznawca sam ustala cenę, komornik ją akceptuje, a dłużnik… po prostu płaci.
Komornik w tym układzie pełni funkcję nie tylko zleceniodawcy, ale również bezkrytycznego akceptanta każdej kwoty, jaką wskaże rzeczoznawca. Co więcej – nie ma obowiązku informowania dłużnika z wyprzedzeniem o wysokości kosztów. To sprawia, że osoba zadłużona staje przed faktem dokonanym, bez możliwości jakiejkolwiek reakcji.
Skąd się biorą te kwoty i czy da się coś z tym zrobić?
Rzeczoznawcy powoływani przez komorników bardzo często bazują na własnych cennikach, bez żadnego punktu odniesienia. Co gorsza – nie muszą tego w żaden sposób uzasadniać. Oto jak może wyglądać typowy schemat:
- Komornik kontaktuje się ze „swoim” rzeczoznawcą.
- Rzeczoznawca przyjmuje zlecenie, nie mając kontaktu z dłużnikiem.
- Po kilku dniach gotowa wycena ląduje w aktach – razem z fakturą na 3000–6000 zł.
- Dłużnik dowiaduje się o wszystkim post factum, z pisma informującego o kosztach.
Tego rodzaju postępowanie nosi znamiona pozornej legalności, podczas gdy w rzeczywistości jest to narzędzie do bezkarnego obciążania dłużnika dodatkowymi kosztami. Nie ma żadnych mechanizmów kontrolnych, które mogłyby zweryfikować realność stawek czy zasadność wyceny. Ani sąd, ani urząd skarbowy, ani żadna inna instytucja nie monitoruje tych kwot w trybie rzeczywistym.
Czy można zakwestionować wysokość wynagrodzenia?
Teoretycznie tak. Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego dają dłużnikowi prawo do złożenia skargi na czynność komornika – również w zakresie kosztów. W praktyce jednak skuteczność takich skarg jest mocno ograniczona. Sądy zazwyczaj uznają, że jeżeli rzeczoznawca jest biegłym z listy i przedstawił fakturę, to nie ma podstaw do kwestionowania jej wysokości.
To stawia dłużnika w absurdalnej sytuacji: musi zapłacić, nie mając żadnego wpływu na wybór wykonawcy, koszt usługi, ani tryb jej zatwierdzenia. Komornik nie tylko występuje w roli organu egzekucyjnego, ale także pełni funkcję cenzora i rozliczającego – bez żadnego zewnętrznego nadzoru. Nawet jeśli dłużnik złoży skargę, to często okazuje się, że proces jej rozpoznania trwa zbyt długo, a postępowanie egzekucyjne toczy się dalej – jak gdyby nic się nie stało.
Komornik i rzeczoznawca – duet idealny?
Wielu dłużników zwraca uwagę, że w ich sprawach regularnie pojawiają się te same nazwiska rzeczoznawców. Takie powiązania są nie tylko niepokojące, ale mogą też wskazywać na pewnego rodzaju zamknięty system – w którym nie chodzi o obiektywną ocenę, lecz o sprawne i szybkie „zrobienie roboty”.
Mamy tu do czynienia z nieformalnymi układami, które w żadnym wypadku nie powinny mieć miejsca w procedurze egzekucyjnej. Dłużnik zostaje pozbawiony jakiejkolwiek podmiotowości – sprowadzony do roli biernego płatnika, który musi pokrywać koszty ustalone poza jego wiedzą i kontrolą. Taki model działania bardziej przypomina schemat komercyjnej działalności niż procedurę wykonywania orzeczeń sądowych.
Wnioski i porady dla dłużników
Z punktu widzenia osoby zadłużonej procedura wyceny majątku przez rzeczoznawcę majątkowego nie jest jedynie formalnością. To często element postępowania, który w praktyce prowadzi do dodatkowego, nieracjonalnego obciążenia finansowego.
Po pierwsze, należy żądać od komornika jasnej i konkretnej podstawy prawnej, na jakiej ustalono wysokość kosztów wyceny. Komornik, jako funkcjonariusz publiczny, ma obowiązek precyzyjnego uzasadnienia, skąd wynika konkretna kwota i dlaczego właśnie ten rzeczoznawca został powołany. Zatajanie szczegółów lub udzielanie niepełnych informacji to niestety częsta praktyka, która służy zaciemnianiu sytuacji i uniemożliwia skuteczną obronę.
Po drugie, w sytuacji gdy wskazana kwota wydaje się rażąco zawyżona, warto złożyć skargę na czynności komornika. Nawet jeśli szanse na jej uwzględnienie są niewielkie, każda forma sprzeciwu wywiera presję i zmusza organy do większej staranności w działaniu.
Z kolei osoby, które nie czują się pewnie w konfrontacji z urzędowym językiem i skomplikowaną procedurą, powinny skorzystać ze wsparcia specjalistów – takich jak Pogromcy Egzekucji. Nasz zespół pomoże nie tylko ocenić, czy koszty zostały naliczone zgodnie z prawem, ale również wskaże możliwe działania, które mogą ograniczyć skutki nadmiernej samowoli komornika.
Podsumowanie
Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez komornika nie jest w żaden sposób ograniczone ustawowo. Nie istnieje żaden oficjalny cennik, nie ma procedury zatwierdzania kosztów przez sąd. To komornik decyduje, kto wykona wycenę i za ile – a dłużnik musi po prostu za to zapłacić. System ten działa nie tylko bez kontroli, ale też bez poczucia sprawiedliwości. Dla wielu to już nie tylko egzekucja długu – ale egzekucja zdrowego rozsądku.