Zaległości czynszowe mogą prowadzić do egzekucji komorniczej i wypowiedzenia najmu. W dalszej perspektywie możliwe jest również postępowanie o eksmisję. 29 września 2025 roku do Senatu wniesiono petycję P11-129/25, w której zaproponowano zmiany mające wzmocnić pozycję właścicieli wobec zadłużonych lokatorów.
Postulowano między innymi szybsze wypowiadanie umów najmu, usprawnienie postępowań eksmisyjnych oraz wyższe pierwszeństwo zaległości czynszowych w egzekucji. 7 kwietnia 2026 roku Komisja Petycji Senatu postanowiła nie podejmować dalszych prac nad petycją.
Jakich zmian w egzekucji długów czynszowych dotyczyła petycja?
Autor petycji argumentował, że obecne przepisy zbyt mocno chronią lokatorów, którzy przez długi czas nie regulują czynszu. Zaproponował więc kilka zmian mających ułatwić właścicielom odzyskanie należności i lokalu.
Jedną z nich było umożliwienie wypowiedzenia stosunku prawnego już w przypadku zaległości obejmujących co najmniej dwa pełne okresy płatności. Obecne przepisy art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazują co najmniej trzy pełne okresy płatności. Wymagają również wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę.
Proponowano również przyspieszenie spraw o eksmisję oraz uprzywilejowanie zaległego czynszu podczas egzekucji, tak aby należności te były zaspokajane wcześniej niż obecnie.
Dlaczego Komisja Petycji nie podjęła dalszych prac nad petycją?
Komisja Petycji Senatu 7 kwietnia 2026 roku postanowiła nie podejmować dalszych prac nad petycją, a jej postulaty nie zostały uwzględnione. Jednocześnie informacja o petycji została przekazana do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów. Może zostać wykorzystana w dalszych pracach legislacyjnych dotyczących relacji właściciel i najemca.
Resort nie znalazł między innymi wystarczającego uzasadnienia dla wprowadzenia szczególnego, przyspieszonego postępowania w sprawach o eksmisję.
Negatywnie oceniono również pomysł nadania zaległościom czynszowym wyższego pierwszeństwa w egzekucji. Ministerstwo wskazało, że takie uprzywilejowanie miałoby charakter wyjątkowy i mogłoby powodować, że długi czynszowe byłyby zaspokajane przed niektórymi należnościami, które obecnie korzystają z silniejszej ochrony, w tym wierzytelnościami zabezpieczonymi hipoteką. Zdaniem resortu nie przedstawiono wystarczających argumentów uzasadniających tak daleko idącą zmianę.
Nie oznacza to jednak zakończenia całej dyskusji nad prawami właścicieli i lokatorów. W 2026 roku procedowane są również inne inicjatywy dotyczące ochrony właścicieli lokali i zasad wypowiadania najmu.
Jak obecnie wygląda egzekucja zaległości czynszowych?
Niepodjęcie dalszych prac nad petycją P11-129/25 oznacza, że postulowane w niej rozwiązania nie weszły w życie. Zaległy czynsz nadal podlega egzekucji na dotychczasowych zasadach.
Właściciel nie może od razu zlecić komornikowi zajęcia majątku najemcy. Najpierw musi uzyskać odpowiedni tytuł wykonawczy. Po wszczęciu egzekucji należność może być dochodzona między innymi z wynagrodzenia, rachunku bankowego lub innych składników majątku dłużnika, z uwzględnieniem ustawowych ograniczeń.
Zaległości czynszowe nie uzyskały szczególnego pierwszeństwa w egzekucji. Sam dług może jednak prowadzić także do wypowiedzenia stosunku prawnego. W dalszej kolejności możliwe jest postępowanie o opróżnienie lokalu, jeżeli zostaną spełnione warunki przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Co decyzja oznacza dla zadłużonych najemców?
Dla zadłużonych najemców najważniejsze jest to, że rozwiązania postulowane w petycji P11-129/25 nie zostały wprowadzone. Nie skrócono z trzech do dwóch liczby pełnych okresów zaległości wymaganych w omawianym trybie wypowiedzenia ani nie wprowadzono proponowanego przyspieszonego postępowania eksmisyjnego. Zaległości czynszowe nie uzyskały również postulowanego wyższego pierwszeństwa w egzekucji.
Nie oznacza to jednak, że zadłużony najemca jest chroniony przed dochodzeniem należności. Właściciel nadal może żądać zapłaty, skierować sprawę do sądu, a po uzyskaniu odpowiedniej podstawy, rozpocząć egzekucję komorniczą. Dług może również prowadzić do wypowiedzenia najmu i postępowania o opróżnienie lokalu.
Co może zrobić najemca mający zaległości czynszowe?
Rosnących zaległości nie warto pozostawiać bez reakcji. Na wcześniejszym etapie może być łatwiej uzgodnić z właścicielem sposób spłaty niż wtedy, gdy sprawa trafiła już do sądu lub komornika.
Warto przede wszystkim:
- Sprawdzić wysokość zadłużenia i naliczonych odsetek,
- zweryfikować otrzymane wezwania i terminy,
- podjąć rozmowę o rozłożeniu zaległości na raty lub innym sposobie spłaty,
- sprawdzić, czy umowa została prawidłowo wypowiedziana,
- po wszczęciu egzekucji przeanalizować dokumenty i zakres czynności komornika.
W prowadzonych przez nas sprawach spotykamy osoby, które szukają pomocy dopiero po otrzymaniu pisma od komornika albo informacji o postępowaniu eksmisyjnym. Wcześniejsza reakcja daje więcej czasu na sprawdzenie sytuacji i poszukiwanie rozwiązania.
Podsumowanie
Komisja Petycji Senatu postanowiła nie podejmować dalszych prac nad petycją P11-129/25, dlatego proponowane w niej zmiany nie zostały wprowadzone. Dotyczy to między innymi pomysłu przyspieszenia postępowań eksmisyjnych oraz nadania zaległościom czynszowym wyższego pierwszeństwa w egzekucji. Obecnie zadłużonych najemców nadal dotyczą dotychczasowe zasady.
Nie oznacza to jednak, że zaległości czynszowe są bezpiecznym rodzajem zadłużenia. Mogą prowadzić do postępowania sądowego, egzekucji komorniczej, wypowiedzenia najmu, a ostatecznie również do eksmisji.
Masz zaległości czynszowe i sprawa trafiła już do sądu lub komornika? Skontaktuj się z nami, aby sprawdzić, jakie możliwości działania pozostały w Twojej sytuacji.