Egzekucja z nieruchomości jest jednym z najbardziej dotkliwych sposobów dochodzenia należności przez wierzyciela. Jej skutkiem może być sprzedaż domu lub mieszkania dłużnika w drodze licytacji komorniczej. Właśnie dlatego każda propozycja zmian w przepisach regulujących ten rodzaj egzekucji wzbudza duże zainteresowanie.
W 2026 roku do Ministerstwa Sprawiedliwości wpłynęła petycja dotycząca zmiany przepisów Kodeksu postępowania cywilnego regulujących egzekucję z nieruchomości. Autor dokumentu zwraca uwagę na potrzebę zwiększenia ochrony osób zagrożonych utratą jedynego miejsca zamieszkania i postuluje zmiany, które miałyby dać dłużnikom więcej czasu na podjęcie działań przed sprzedażą nieruchomości.
Dlaczego pojawiła się petycja dotycząca egzekucji z nieruchomości?
Petycja została skierowana do Ministerstwa Sprawiedliwości jako propozycja zmiany przepisów regulujących egzekucję z nieruchomości. Jej autor zwraca uwagę przede wszystkim na sytuację osób, wobec których prowadzona jest egzekucja z domu lub mieszkania stanowiącego ich jedyne miejsce zamieszkania.
Celem proponowanych zmian ma być zwiększenie ochrony takich dłużników jeszcze przed przeprowadzeniem licytacji. Autor wskazuje również, że obecne terminy nie zawsze pozwalają na skuteczne podjęcie negocjacji z wierzycielem lub znalezienie innego sposobu spłaty zadłużenia.
Jakie problemy wskazuje autor petycji?
W uzasadnieniu petycji podkreślono, że sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji wywołuje skutki, których później nie da się odwrócić. Zdaniem autora obecne przepisy nie zawsze zapewniają dłużnikowi wystarczającą możliwość podjęcia działań zmierzających do uniknięcia sprzedaży nieruchomości.
W szczególności zwrócono uwagę na:
- Utratę jedynego miejsca zamieszkania,
- społeczne skutki egzekucji prowadzonej z domu lub mieszkania,
- potrzebę lepszego wyważenia interesów wierzyciela i dłużnika,
- stworzenie większych możliwości rozwiązania problemu zadłużenia jeszcze przed licytacją.
Celem petycji jest zwiększenie ochrony dłużnika na etapie poprzedzającym sprzedaż.
Jakie zmiany zostały zaproponowane?
Petycja zakłada zmianę przepisów regulujących egzekucję z nieruchomości tak, aby osoby zadłużone miały większą możliwość podjęcia działań przed licytacją.
Choć dokument nie zmienia obowiązującego prawa, pokazuje kierunek dyskusji dotyczącej zwiększenia ochrony dłużników, zwłaszcza w sprawach dotyczących jedynego miejsca zamieszkania.
Na dzień publikacji artykułu są to jednak wyłącznie propozycje. Nadal obowiązują obecne przepisy Kodeksu postępowania cywilnego.
Czy obecne przepisy rzeczywiście dają dłużnikowi zbyt mało czasu?
Postępowanie egzekucyjne z nieruchomości nie rozpoczyna się od licytacji. Wcześniej dochodzi do zajęcia nieruchomości, sporządzenia opisu i oszacowania oraz wyznaczenia terminu sprzedaży. W praktyce cały proces może trwać wiele miesięcy.
Nie oznacza to jednak, że każdy dłużnik wykorzystuje ten czas na rozwiązanie problemu. W naszej praktyce często spotykamy osoby, które zgłaszają się po pomoc dopiero po otrzymaniu obwieszczenia o licytacji.
Dużo wcześniej można bowiem:
- Podjąć negocjacje z wierzycielem,
- poszukać możliwości refinansowania zadłużenia,
- sprzedać nieruchomość na wolnym rynku,
- zweryfikować prawidłowość opisu i oszacowania,
- skorzystać z przysługujących środków prawnych.
Im wcześniej rozpocznie się analizę sytuacji, tym większa szansa na znalezienie rozwiązania przed terminem licytacji.
Jeżeli chcesz dowiedzieć się, jak wygląda cały przebieg postępowania, przeczytaj również artykuł „Jak przebiega egzekucja komornicza z nieruchomości – od zajęcia mieszkania do licytacji?”.
Czy wydłużenie czasu przed licytacją rozwiązałoby problem?
Więcej czasu mogłoby umożliwić dłużnikowi znalezienie kupca, zawarcie ugody z wierzycielem lub zgromadzenie środków na spłatę zadłużenia. Samodzielna sprzedaż nieruchomości często pozwala też uzyskać wyższą cenę niż licytacja komornicza.
Nie można jednak pominąć drugiej strony problemu. Wydłużenie postępowania oznacza dalsze naliczanie odsetek, wzrost kosztów egzekucji i dłuższy okres niepewności. Z czasem może też pogorszyć się stan nieruchomości albo zmniejszyć jej wartość.
Dlatego samo wydłużenie terminów nie rozwiąże wszystkich problemów. Z naszych doświadczeń wynika, że większe znaczenie ma moment podjęcia działań przez dłużnika. Osoby, które reagują już po zajęciu nieruchomości, zwykle mają więcej możliwości niż te, które czekają do wyznaczenia terminu licytacji.
Co obecnie może zrobić dłużnik, jeśli grozi mu licytacja?
Sama petycja nie wstrzymuje postępowania komorniczego ani nie daje podstaw do odroczenia licytacji. Jeżeli nieruchomość została już zajęta, nie warto czekać na ewentualną zmianę prawa.
W zależności od etapu sprawy dłużnik może między innymi:
- Podjąć negocjacje z wierzycielem,
- spłacić zadłużenie lub uzgodnić sposób jego spłaty,
- sprawdzić prawidłowość prowadzonej egzekucji,
- przeanalizować operat szacunkowy,
- skorzystać z dostępnych środków prawnych.
Warto również dokładnie sprawdzić pisma otrzymane od komornika i sądu, ponieważ zawierają one terminy, których przekroczenie może ograniczyć możliwości dalszego działania. Im wcześniej zostanie przeanalizowana sytuacja prawna i finansowa dłużnika, tym większy jest wybór dostępnych rozwiązań przed licytacją.
Jeżeli interesują Cię możliwości wstrzymania sprzedaży nieruchomości, przeczytaj również artykuł „Czy sąd może znieść termin licytacji nieruchomości? I kiedy warto o to walczyć?”.
Podsumowanie
Petycja dotycząca zmiany zasad egzekucji z nieruchomości pokazuje, że temat ochrony osób zagrożonych utratą domu lub mieszkania pozostaje przedmiotem dyskusji. Na razie nie doprowadziła jednak do zmiany obowiązujących przepisów.
Niezależnie od tego, czy proponowane rozwiązania zostaną kiedyś wprowadzone, najważniejsze jest możliwie szybkie podjęcie działań po otrzymaniu informacji o wszczęciu egzekucji. W naszej praktyce wielokrotnie obserwowaliśmy, że kilka miesięcy wykorzystanych na rozmowy z wierzycielem, analizę dokumentów czy poszukiwanie innych rozwiązań daje znacznie większe możliwości niż działania podejmowane tuż przed licytacją.
Nie czekaj na zmianę przepisów, jeśli licytacja jest coraz bliżej. Skontaktuj się z nami i ustal, jakie działania są jeszcze możliwe.