Licytacje komornicze często przedstawiane są jako legalny sposób na zakup domu, mieszkania czy działki w okazyjnej cenie. Serwisy promujące aukcje prześcigają się w hasłach typu „kup taniej o 1/3”, „okazje z rynku wtórnego”, „domy bez pośredników”. Dla wielu to szansa na zysk, dla dłużników – dramat życiowy.
Ale kto tak naprawdę bierze udział w tych licytacjach? Czy to zwykli ludzie szukający nieruchomości dla siebie, czy może ktoś inny? Kto faktycznie kupuje majątek osób, którym komornik zajął wszystko? I czy ten rynek jest naprawdę uczciwy?
Zajrzyjmy za kulisy.
Kto może przystąpić do licytacji komorniczej?
Zgodnie z przepisami, do licytacji komorniczej może przystąpić każdy, kto spełni warunki formalne: wpłaci rękojmię, złoży ofertę (jeśli licytacja jest elektroniczna) i nie jest wyłączony z udziału na podstawie przepisów. To oznacza, że w teorii każdy może zostać nabywcą: prywatna osoba, firma, fundusz inwestycyjny.
Ale teoria to jedno – praktyka to zupełnie inna historia.
Mit „zwykłego Kowalskiego”
Popularne przekonanie, że na licytacjach komorniczych kupują zwykli ludzie szukający taniego mieszkania, ma niewiele wspólnego z rzeczywistością. W rzeczywistości:
Na licytacjach najczęściej pojawiają się inwestorzy, flipperzy, przedstawiciele firm skupujących nieruchomości oraz osoby, które doskonale znają ten rynek i wiedzą, jak wykorzystać jego słabości.
To nie są przypadkowi ludzie z ogłoszenia. To gracze, którzy mają dostęp do kapitału, prawników, notariuszy i… informacji, do których zwykły dłużnik nigdy nie będzie miał dostępu.
Zorganizowane grupy inwestycyjne
W większych miastach licytacje to często teren działania zorganizowanych grup inwestycyjnych, które specjalizują się w skupowaniu nieruchomości z egzekucji. Działają szybko, bez emocji, często mają powiązania z kancelariami komorniczymi i notarialnymi.
Komornicy nie ukrywają, że „znają kupujących”, a część z nich pojawia się na każdej licytacji. Nie trzeba długo szukać, by znaleźć przypadki, w których nabywcy wygrywali kilka licytacji rocznie, często uzyskując zniżki lub dostęp do informacji, które formalnie nie powinny wyjść poza akta sprawy.
To nie są anonimowi klienci. To osoby, które wiedzą, jak się ustawić, jak rozegrać licytację i – co najważniejsze – z kim trzymać układy.
Flipperzy i fundusze – nowa fala „nabywców”
Do tradycyjnych uczestników licytacji dołączyli tzw. flipperzy, czyli osoby, które zawodowo kupują mieszkania, remontują i sprzedają z zyskiem. Coraz częściej też pojawiają się fundusze inwestycyjne, które skupują lokale nie po to, żeby w nich mieszkać, tylko by je wynajmować lub odsprzedać drożej.
Dla nich licytacja to tylko jedno z narzędzi. Nie liczy się, kto stracił nieruchomość – liczy się stopa zwrotu. I choć działają legalnie, efekt społeczny jest jeden: rosnące ceny i coraz mniejszy dostęp do mieszkań dla zwykłych obywateli.
„Sąsiedzi” i podstawione osoby
Ciekawym zjawiskiem są osoby, które pojawiają się na licytacjach tylko po to, by „podbić” cenę albo… udawać niezainteresowanych. Często są to znajomi osób związanych z kancelariami, których celem jest odstraszenie konkurencji lub rozegranie licytacji „po znajomości”.
To otwiera pole do manipulacji. A komornik? Zamiast pilnować uczciwego przebiegu, zwykle nie widzi – albo nie chce widzieć – niczego niepokojącego. Czasem wręcz sam wskazuje, że „można się z kimś dogadać”, bo „są chętni”.
W takich warunkach dłużnik nie ma żadnych szans. Jego majątek staje się towarem na giełdzie układów, a licytacja – przedstawieniem dla wtajemniczonych.
A co z byłym właścicielem?
Osoba, której nieruchomość została zajęta, rzadko może uczestniczyć w licytacji. Formalnie nie ma takiego zakazu, ale często nie ma pieniędzy na rękojmię ani siły psychicznej, by stanąć do walki o własny dom.
Dłużnik jest w tej procedurze na samym końcu – pozbawiony wpływu, możliwości reakcji i elementarnej ochrony. Komornik nie informuje go o szczegółach, nie tłumaczy procedur, nie wskazuje możliwości obrony. Dla niego to tylko formalność, kolejna sprawa do „odhaczenia”.
Zbyt często komornicy traktują dłużnika nie jak człowieka, lecz jak przeszkodę do usunięcia.
Jak wygląda typowa licytacja?
Mimo że od 2021 r. większość licytacji odbywa się przez internet, to wciąż wielu komorników wybiera tradycyjne, stacjonarne licytacje – i to nie bez powodu.
W małych sądach i kancelariach łatwiej jest „ogarnąć” wszystko po cichu. Termin ustala się w taki sposób, by pasował „znajomym” nabywcom. Ogłoszenie trafia na stronę BIP, ale bez promocji. Komornik nie ma obowiązku nagłaśniać sprawy – i z tego chętnie korzysta.
W efekcie licytacja wygląda jak teatr: kilka osób, cisza na sali, szybkie licytowanie i „zwycięzca”, który już czekał na ten dzień. A nieruchomość przechodzi z rąk dłużnika w ręce „zainteresowanego inwestora” za ułamek realnej wartości.
Czy można się przed tym bronić?
Tak, ale trzeba działać szybko i zdecydowanie. Dłużnik ma prawo do:
- składania skarg na opis i oszacowanie,
- wnioskowania o przesunięcie terminu licytacji,
- próby wykupu nieruchomości przez osoby trzecie (np. rodzinę),
- złożenia wniosku o umorzenie postępowania egzekucyjnego, jeśli są ku temu podstawy.
Ważne, by znać swoje prawa i nie ufać „dobrym radom” ze strony kancelarii komorniczej. Komornik nie jest twoim doradcą. Jego zadaniem jest skuteczna egzekucja – i często tylko na tym mu zależy.
Podsumowanie
Na licytacjach komorniczych nieruchomości najczęściej kupują osoby dobrze przygotowane, powiązane z rynkiem, mające dostęp do informacji i środków. To nie jest otwarty rynek dla zwykłych ludzi – to zamknięty system, w którym liczy się znajomość procedur, osób i mechanizmów.
Komornicy zbyt często współtworzą ten system – zamiast dbać o przejrzystość, jawność i ochronę praw dłużnika, skupiają się na szybkim zakończeniu sprawy i satysfakcji nabywcy. Dłużnik nie ma szans w tej grze, jeśli nie zna zasad i nie ma wsparcia.
Dlatego właśnie działają Pogromcy Egzekucji. Jeśli grozi Ci licytacja, jesteś po oszacowaniu lub nie wiesz, co zrobić – zgłoś się do nas. Pokażemy Ci, kto naprawdę kupuje Twój dom i jak to zatrzymać.