Wynajmowane mieszkanie powinno być miejscem spokoju. Niestety, zdarzają się sytuacje, w których lokator budzi się rano, a pod drzwiami stoi komornik, który prowadzi egzekucję… nie przeciwko niemu, tylko właścicielowi nieruchomości. To jedno z najbardziej stresujących zdarzeń dla najemców.
W Pogromcach Egzekucji regularnie trafiają do nas osoby, które padły ofiarą długów właścicieli swoich mieszkań.
Część z nich była przekonana, że skoro nie mają nic wspólnego z zadłużeniem, to są całkowicie bezpieczni. Niestety rzeczywistość wygląda inaczej, ale dobra wiadomość jest taka, że komornik ma bardzo ograniczone możliwości wobec najemcy, a praktycznie wszystkie nadużycia można skutecznie zatrzymać.
Czy komornik ma prawo wejść do mieszkania, jeśli dłużnikiem jest właściciel?
Najemcy często boją się, że komornik ma pełne prawo wejść do lokalu, skoro należy on do dłużnika. To nie do końca tak. Prawo jest tutaj po stronie lokatora.
Komornik może podjąć czynności, ale musi bardzo ostrożnie ustalić, do kogo należą przedmioty w mieszkaniu. Nie wolno mu zakładać, że skoro właściciel ma długi, to wszystko w lokalu jest jego własnością.
Kiedy komornik może wejść do mieszkania
Komornik może wejść do mieszkania, jeśli:
- Prowadzi egzekucję z nieruchomości,
- chce dokonać oględzin lokalu lub opisu do licytacji,
- posiada uzasadnione podejrzenie, że w mieszkaniu znajdują się rzeczy należące do dłużnika.
To jednak nie daje mu prawa do zajmowania przedmiotów należących do najemcy. W praktyce komornicy czasem próbują „sprawdzać co się da”, licząc, że lokator nie będzie wiedział, jak reagować.
Czego komornik nie może zrobić w mieszkaniu najemcy
Najemca ma prawo do ochrony swojego majątku. Komornik nie może traktować lokatora jak stronę postępowania ani zabierać rzeczy, które nie należą do właściciela.
Zakazy, których komornik musi przestrzegać
Komornik nie ma prawa:
- Zająć przedmiotów należących do najemcy,
- domyślnie uznawać, że wszystko w mieszkaniu należy do dłużnika,
- wyrzucać lokatora z mieszkania,
- przerywać spokojnego korzystania z lokalu, jeśli czynności nie dotyczą rzeczy należących do właściciela,
- wejść do mieszkania bez stosownej podstawy prawnej i bez respektowania praw osób trzecich.
To ważne, ponieważ naruszenia tych zasad zdarzają się częściej, niż można by przypuszczać.
W naszej kancelarii mieliśmy sytuację, w której komornik chciał opisać sprzęt RTV należący do najemcy, twierdząc, że „na pewno należy do właściciela”. Sprawę udało się od razu zatrzymać, ponieważ lokator wiedział, jak reagować.
Jak lokator powinien się zachować, gdy komornik pojawi się w drzwiach?
W takich sytuacjach najważniejsze jest zachować spokój i pewność siebie. Komornicy bardzo często bazują na stresie najemcy i próbują forsować swoje działania, choć nie mają do tego prawa.
Komunikacja z komornikiem powinna być konkretna i oparta na faktach. Lokator nie musi udowadniać, że jest niewinny, lecz jedynie podkreślić, że nie jest stroną postępowania i że rzeczy znajdujące się w mieszkaniu są jego prywatną własnością.
Co powiedzieć komornikowi i jakie kroki podjąć
- Poinformować komornika, że jest się najemcą i przedstawić umowę najmu.
- Wyraźnie wskazać, że przedmioty w mieszkaniu nie należą do właściciela.
- Okazać dokumenty zakupu kluczowych rzeczy, jeśli komornik ma wątpliwości.
- W razie nadużyć wezwać policję lub nagrywać czynności (jest to legalne).
W większości przypadków taka postawa powoduje natychmiastowe przerwanie czynności. Komornicy nie chcą ryzykować odpowiedzialności za zajęcie cudzego majątku, bo skutki takich działań potrafią być dla nich bardzo dotkliwe.
Komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości – co z prawem najmu?
To bardzo ważny aspekt. Jeśli właściciel mieszkania ma długi i komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości, lokator musi wiedzieć, co to dla niego oznacza.
Opis i oszacowanie nieruchomości mogą się odbyć nawet wtedy, gdy najemca w niej mieszka. Nie pozwala to jednak komornikowi naruszać jego praw.
Co dzieje się z najemcą, gdy mieszkanie trafia na licytację
Tu również lokator posiada ochronę:
- Najem nadal obowiązuje, chyba że został zawarty na bardzo niekorzystnych dla właściciela warunkach,
- nowy właściciel wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego,
- lokator nie może zostać „wyrzucony z dnia na dzień”,
- obowiązują go przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Egzekucja z nieruchomości nie oznacza automatycznej utraty mieszkania przez lokatora. W wielu przypadkach najem trwa dalej, a zmienia się tylko właściciel.
Jak bronić się przed próbą zajęcia rzeczy należących do najemcy?
Niestety część komorników próbuje zajmować przedmioty bez dokładnego sprawdzenia, do kogo należą. Właśnie dlatego tak ważne jest, aby lokator potrafił szybko i skutecznie zareagować.
Jeśli komornik zajmie rzecz należącą do najemcy, można natychmiast złożyć wniosek o zwolnienie jej spod egzekucji. Dokumenty potwierdzające własność najczęściej wystarczają, aby komornik musiał się wycofać.
Jakie dowody własności warto przygotować
- Paragony, faktury lub umowy zakupu sprzętu,
- korespondencję mailową potwierdzającą zakup,
- potwierdzenia płatności,
- zdjęcia rzeczy z datami (np. z wcześniejszego mieszkania).
W Pogromcach Egzekucji widzieliśmy już setki spraw, w których komornik próbował działać zbyt szeroko. Im szybciej lokator zareaguje, tym większa szansa, że całość uda się zatrzymać bez szkód.
Podsumowanie
Komornik może wejść do mieszkania najemcy, jeśli prowadzi egzekucję wobec właściciela, ale jego możliwości są bardzo ograniczone. Nie ma prawa zająć przedmiotów należących do lokatora ani naruszać jego miru domowego.
Jeżeli komornik próbuje zająć cudze rzeczy lub wykonuje czynności w sposób budzący wątpliwości, najemca może to natychmiast zakwestionować. Prawa lokatora są jasno określone i silnie chronione przez prawo.