Zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej mogą wydawać się mniej groźne niż niespłacony kredyt hipoteczny czy duża pożyczka. Jednak również nieopłacone zaliczki i inne należności związane z lokalem mogą prowadzić do poważnych konsekwencji.
Wspólnota może dochodzić zaległych należności, a w określonych przypadkach egzekucja komornicza z nieruchomości może zakończyć się nawet sprzedażą mieszkania. Co istotne, przepisy przewidują również szczególną możliwość żądania sprzedaży lokalu w przypadku długotrwałego zalegania z opłatami.
Jak powstaje zadłużenie wobec wspólnoty mieszkaniowej?
Właściciel mieszkania uczestniczy w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali zaliczki na pokrycie kosztów zarządu są płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca.
Zadłużenie może więc narastać z miesiąca na miesiąc, jeżeli właściciel przestaje regulować należne opłaty. Do zaległości mogą dojść również odsetki, a później koszty związane z dochodzeniem należności.
Samo powstanie zadłużenia nie oznacza jednak, że mieszkanie od razu trafi na licytację. Wspólnota musi podjąć odpowiednie kroki prawne, aby dochodzić zapłaty.
Czy wspólnota mieszkaniowa może skierować sprawę do komornika?
Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić od właściciela niezapłaconych należności na drodze sądowej. Po uzyskaniu odpowiedniego tytułu wykonawczego może następnie skierować sprawę do egzekucji.
Nie oznacza to, że egzekucja od razu musi zostać skierowana do mieszkania. Należność może być dochodzona również z innych składników majątku dłużnika. Jeżeli jednak wierzyciel skieruje egzekucję do lokalu, rozpoczyna się egzekucja komornicza z nieruchomości, prowadzona według zasad określonych w Kodeksie postępowania cywilnego.
Zgodnie z art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego po złożeniu przez wierzyciela wniosku o wszczęcie egzekucji z określonej nieruchomości komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.
Kiedy zaległości wobec wspólnoty mogą doprowadzić do sprzedaży mieszkania?
W przypadku wspólnot mieszkaniowych trzeba rozróżnić zwykłą egzekucję zaległych należności od szczególnego rozwiązania przewidzianego w ustawie o własności lokali.
Art. 16 ust. 1 tej ustawy pozwala wspólnocie wystąpić do sądu z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat. Sprzedaż następuje wtedy na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego dotyczących egzekucji z nieruchomości.
Nie każda zaległość daje jednak podstawę do skorzystania z tego rozwiązania. Ustawa nie wskazuje konkretnej kwoty ani liczby miesięcy, po których zadłużenie automatycznie staje się „długotrwałe”. Znaczenie mają okoliczności konkretnej sprawy, w tym czas utrzymywania się zaległości i sposób regulowania należności przez właściciela.
Mniejsze zadłużenie nadal może być dochodzone na zwykłej drodze. Wspólnota może wystąpić o zapłatę, a po uzyskaniu tytułu wykonawczego skierować sprawę do egzekucji.
Jak przebiega egzekucja komornicza z nieruchomości za długi wobec wspólnoty?
Jeżeli egzekucja zostanie skierowana do mieszkania, samo zajęcie lokalu nie oznacza jeszcze jego natychmiastowej sprzedaży. Egzekucja komornicza z nieruchomości składa się z kolejnych etapów, obejmujących między innymi zajęcie, opis i oszacowanie oraz, jeżeli postępowanie jest kontynuowane, licytację.
Komornik składa również wniosek o ujawnienie wszczęcia egzekucji w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 924 Kodeksu postępowania cywilnego następuje to jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania do zapłaty.
Jeżeli chcesz dokładnie poznać kolejne etapy, przeczytaj również artykuł „Jak przebiega egzekucja komornicza z nieruchomości – od zajęcia mieszkania do licytacji?”.
Czy spłata zadłużenia wobec wspólnoty może zatrzymać licytację?
Im wcześniej właściciel zacznie działać, tym więcej pozostaje możliwości rozwiązania problemu przed sprzedażą mieszkania. Szczególnie istotne jest ustalenie aktualnej wysokości długu, kosztów oraz etapu, na którym znajduje się sprawa.
Sama częściowa wpłata nie powoduje automatycznie zakończenia postępowania. Uregulowanie zadłużenia albo zawarcie porozumienia ze wspólnotą może jednak stworzyć podstawę do zakończenia lub ograniczenia dalszych działań, zależnie od etapu sprawy i stanowiska wierzyciela. Wiele zależy od tego, jakie działania podjął już wierzyciel i czy egzekucja została wszczęta.
Dlatego nie warto czekać do momentu wyznaczenia terminu licytacji. Na wcześniejszym etapie zwykle łatwiej podjąć rozmowy dotyczące sposobu spłaty i ograniczyć dalszy wzrost kosztów.
Co dzieje się z zaległościami po sprzedaży mieszkania?
Sprzedaż lokalu nie oznacza automatycznie, że wszystkie zobowiązania właściciela znikają. Środki uzyskane ze sprzedaży są przeznaczane na zaspokojenie należności zgodnie z zasadami obowiązującymi w postępowaniu egzekucyjnym.
Jeżeli kwota przypadająca na spłatę danego wierzyciela nie wystarczy na pokrycie całej należności, pozostała część długu może nadal istnieć i być dochodzona z innych składników majątku dłużnika.
To szczególnie istotne, gdy mieszkanie jest obciążone hipoteką albo wobec właściciela roszczenia ma kilku wierzycieli. Sama sprzedaż nieruchomości nie daje więc pewności, że całe zadłużenie zostanie spłacone.
Co może zrobić właściciel zadłużonego mieszkania przed licytacją?
Pierwszym krokiem powinno być ustalenie rzeczywistej wysokości zaległości oraz sprawdzenie, na jakim etapie znajduje się sprawa. Inne możliwości ma właściciel, który dopiero otrzymał wezwanie do zapłaty, a inne osoba, wobec której prowadzona jest już egzekucja komornicza z nieruchomości.
Warto przede wszystkim:
- Zweryfikować wysokość i podstawę naliczonych zaległości,
- skontaktować się ze wspólnotą i sprawdzić możliwość porozumienia,
- przeanalizować otrzymane pisma oraz wskazane w nich terminy,
- ustalić aktualny etap postępowania,
- sprawdzić, jakie działania prawne są jeszcze możliwe.
W prowadzonych przez nas sprawach często spotykamy osoby, które zaczynają szukać rozwiązania dopiero wtedy, gdy egzekucja obejmuje już nieruchomość. Wcześniejsza reakcja daje zwykle więcej czasu na przeanalizowanie sytuacji i podjęcie rozmów z wierzycielem.
Podsumowanie
Zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej mogą ostatecznie doprowadzić do sprzedaży mieszkania. Wspólnota może dochodzić niezapłaconych należności, a po spełnieniu odpowiednich warunków może zostać wszczęta również egzekucja komornicza z nieruchomości.
Dodatkowo art. 16 ustawy o własności lokali przewiduje szczególne rozwiązanie dla przypadków długotrwałego zalegania z należnymi opłatami. Wspólnota może żądać przed sądem sprzedaży lokalu w drodze licytacji.
Masz zaległości wobec wspólnoty i obawiasz się o mieszkanie? Napisz do nas. Sprawdzimy, na jakim etapie jest sprawa i jakie działania możesz jeszcze podjąć.