Brak dostępu do mieszkania może pojawić się z różnych powodów. Dłużnika może nie być w lokalu, może odmówić otwarcia drzwi albo mieszkanie może być zajmowane przez inne osoby. Nie oznacza to jednak, że komornik musi zrezygnować z zaplanowanej czynności.
W przypadku egzekucji komorniczej z nieruchomości dostęp do wnętrza lokalu ma znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy trzeba przeprowadzić oględziny, ustalić stan nieruchomości albo wykonać inne czynności wymagające wejścia do środka.
Co może zrobić komornik, gdy mieszkanie jest zamknięte?
Jeżeli cel egzekucji wymaga wejścia do mieszkania, art. 814 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego pozwala komornikowi zarządzić jego otwarcie. Dotyczy to również innych pomieszczeń i schowków dłużnika.
Nieobecność dłużnika nie oznacza więc automatycznie, że czynność zostanie odwołana. W prowadzonych przez nas sprawach często spotykamy osoby, które zakładają, że brak obecności w mieszkaniu wystarczy, aby uniemożliwić komornikowi wejście. Jeżeli drzwi są zabezpieczone, może być potrzebna pomoc ślusarza.
Otwarcie lub przeszukanie mieszkania dłużnika odbywa się wyłącznie w asyście Policji. Wynika to z art. 765 § 1² KPC. Sama obecność funkcjonariuszy nie oznacza jednak, że dłużnik został ukarany albo że prowadzone jest przeciwko niemu postępowanie karne. Policja ma zapewnić prawidłowy i bezpieczny przebieg czynności.
Po co komornik potrzebuje dostępu do mieszkania przy egzekucji z nieruchomości?
Jednym z etapów egzekucji komorniczej z nieruchomości jest opis i oszacowanie. Na tym etapie trzeba ustalić stan, cechy i wartość nieruchomości, dlatego dostęp do mieszkania może mieć istotne znaczenie.
Jeżeli chcesz szerzej przeczytać o samym etapie wyceny, zobacz również artykuł „Egzekucja komornicza z nieruchomości – kwestionowanie wyceny biegłego”.
Czy komornik zawsze musi obejrzeć całe mieszkanie?
Nie zawsze. Jeżeli występują trudne do przezwyciężenia przeszkody, szczególnie gdy wejście wymagałoby przełamania zabezpieczeń, komornik może zarządzić oględziny tylko w ograniczonym zakresie.
Jest to możliwe, jeżeli biegły uzna, że mimo tego jest w stanie określić wartość nieruchomości. Jeżeli dostęp do wnętrza okaże się konieczny do wykonania rzetelnej wyceny, wtedy może dojść do otwarcia mieszkania.
Czy brak dostępu do mieszkania może wpłynąć na jego wycenę?
Brak pełnego dostępu może utrudnić ocenę takich cech jak stan techniczny, standard wykończenia czy elementy trwale związane z nieruchomością.
Nie ma jednak zasady, że brak wejścia automatycznie prowadzi do niższej albo wyższej wyceny. Może ograniczyć zakres informacji, którymi dysponuje biegły, dlatego nie można zakładać, że niewpuszczenie komornika lub biegłego będzie korzystne dla dłużnika. Przepisy dotyczące wyceny przewidują, że ograniczony zakres oględzin powinien zostać odpowiednio uwzględniony i uzasadniony.
W naszych sprawach dotyczących wyceny szczególnie istotne bywa to, czy biegły miał możliwość zobaczenia rzeczywistego stanu lokalu.
Czy komornik może wejść do mieszkania, gdy przebywają w nim domownicy lub najemcy?
Problem z dostępem do nieruchomości nie zawsze wynika z zachowania samego dłużnika. W mieszkaniu może przebywać małżonek, partner, dzieci, najemca albo inna osoba.
Sam fakt, że lokal zajmuje ktoś inny niż dłużnik, nie powoduje automatycznie, że komornik nie może przeprowadzić czynności dotyczących nieruchomości objętej egzekucją. Znaczenie ma przede wszystkim cel czynności i to, czy lokal należy do dłużnika.
Osoby przebywające w mieszkaniu nie powinny jednak być traktowane tak samo jak dłużnik tylko dlatego, że tam mieszkają. Jeżeli zgłaszają własne prawa do nieruchomości lub znajdujących się w niej rzeczy, mogą one wymagać odrębnej oceny.
Czy niewpuszczenie komornika może opóźnić licytację mieszkania?
Brak dostępu może utrudnić przeprowadzenie konkretnej czynności, ale nie daje dłużnikowi pewnego sposobu na odsunięcie licytacji.
Jeżeli oględziny mogą zostać wykonane w ograniczonym zakresie i biegły nadal jest w stanie sporządzić wycenę, opis i oszacowanie mogą być kontynuowane bez pełnego dostępu do wszystkich pomieszczeń. Jeżeli natomiast pełniejsze oględziny są konieczne, komornik może podjąć działania zmierzające do otwarcia lokalu.
Z tego powodu samo nieotwieranie drzwi nie daje gwarancji, że egzekucja komornicza z nieruchomości zostanie istotnie opóźniona.
Jeżeli chcesz poznać kolejność dalszych czynności, przeczytaj również artykuł „Jak przebiega egzekucja komornicza z nieruchomości – od zajęcia mieszkania do licytacji?”.
Czy utrudnianie wejścia komornikowi może mieć dodatkowe konsekwencje?
Trzeba odróżnić brak obecności w mieszkaniu od aktywnego przeszkadzania komornikowi w wykonywaniu czynności.
Jeżeli osoba obecna na miejscu zachowuje się niewłaściwie lub utrudnia czynności, komornik może ją upomnieć, a po bezskutecznym upomnieniu wydalić z miejsca czynności. Jeżeli osoba nie zastosuje się do wezwania do opuszczenia miejsca, komornik może nałożyć grzywnę do 1000 zł. Wynika to z art. 764 KPC.
Nie oznacza to, że samo nieotwarcie drzwi automatycznie skutkuje grzywną. Konsekwencje te dotyczą określonego zachowania podczas wykonywania czynności.
Co zrobić, jeżeli komornik zapowiedział oględziny mieszkania?
W tej sytuacji większe znaczenie niż samo unikanie wizyty ma ustalenie, czego dokładnie dotyczy planowana czynność.
Jeżeli chodzi o opis i oszacowanie, warto zwrócić uwagę na to, jakie informacje o nieruchomości będą brane pod uwagę i czy jej rzeczywisty stan może mieć znaczenie dla wyceny. Jeżeli mieszkanie jest po remoncie, ma nietypowe wyposażenie albo przeciwnie, wymaga dużych nakładów, brak możliwości obejrzenia wnętrza może ograniczyć informacje dostępne biegłemu.
W prowadzonych przez nas sprawach zdarza się, że dłużnik koncentruje się przede wszystkim na tym, czy może nie wpuścić komornika. Tymczasem ważniejsze może być sprawdzenie, na jakim etapie znajduje się egzekucja komornicza z nieruchomości i czy prawidłowo przeprowadzono czynności prowadzące do wyceny oraz dalszej sprzedaży mieszkania.
Podsumowanie
Brak dostępu do mieszkania nie oznacza, że egzekucja komornicza z nieruchomości zostanie zatrzymana. Jeżeli wejście jest konieczne, przepisy pozwalają na otwarcie lokalu, a czynność taka odbywa się w asyście Policji. Jeżeli natomiast pełne oględziny nie są potrzebne do określenia wartości nieruchomości, możliwe jest przeprowadzenie ich w ograniczonym zakresie.
Dla dłużnika szczególnie ważne jest to, że brak wejścia do mieszkania nie oznacza automatycznie ani niższej wyceny, ani zatrzymania sprzedaży. Znacznie większe znaczenie ma przebieg opisu i oszacowania oraz to, jakie dalsze czynności zostały już podjęte.
Komornik prowadzi egzekucję z Twojej nieruchomości? Napisz do nas. Sprawdzimy, na jakim etapie jest sprawa i jakie możliwości działania pozostają w Twojej sytuacji.