Pierwsza licytacja domu lub mieszkania nie zawsze kończy się znalezieniem nabywcy. Brak sprzedaży może dawać dłużnikowi chwilę oddechu, ale nie oznacza zakończenia postępowania. Egzekucja komornicza z nieruchomości może być kontynuowana, a kolejnym etapem jest zazwyczaj druga licytacja.
Dla dłużnika to ważny moment, ponieważ przy kolejnej próbie sprzedaży cena wywoławcza będzie niższa. Warto więc wiedzieć, co dokładnie dzieje się po pierwszej licytacji i jakie działania można jeszcze podjąć.
Kiedy pierwsza licytacja nieruchomości jest bezskuteczna i co dzieje się dalej?
Do bezskutecznej licytacji dochodzi wtedy, gdy nieruchomość nie zostaje sprzedana. Powodem może być między innymi brak zainteresowanych, cena uznana przez potencjalnych kupujących za zbyt wysoką albo stan prawny czy techniczny nieruchomości.
Na pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi trzy czwarte sumy oszacowania nieruchomości, zgodnie z art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego.
Brak sprzedaży nie kończy jednak egzekucji. Jeżeli nieruchomość nie została przejęta w przypadkach przewidzianych w przepisach, wierzyciel może złożyć wniosek o wyznaczenie drugiej licytacji.
Kto może złożyć wniosek o drugą licytację?
O przeprowadzenie drugiej licytacji występuje wierzyciel. Dłużnik nie musi więc sam podejmować działań zmierzających do jej wyznaczenia.
Brak sprzedaży podczas pierwszej licytacji nie powinien być jednak traktowany jako rozwiązanie problemu. Jeżeli wierzyciel nadal chce prowadzić egzekucję komorniczą z nieruchomości, postępowanie może być kontynuowane.
Ile wynosi cena wywoławcza na drugiej licytacji?
To jedna z najważniejszych różnic z punktu widzenia dłużnika. Na pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, natomiast podczas drugiej spada do dwóch trzecich tej wartości. Jest to jednocześnie najniższa cena, za którą nieruchomość może zostać nabyta podczas drugiej licytacji.
Jeżeli więc nieruchomość została oszacowana na 600 000 zł, cena wywoławcza wyniesie:
- Podczas pierwszej licytacji: 450 000 zł,
- podczas drugiej licytacji: 400 000 zł.
Dla dłużnika oznacza to większe ryzyko sprzedaży nieruchomości za cenę wyraźnie niższą od sumy oszacowania.
Czy przed drugą licytacją można ponownie zakwestionować wycenę nieruchomości?
Sama bezskuteczność pierwszej licytacji nie powoduje, że dłużnik otrzymuje nowy termin na zaskarżenie opisu i oszacowania. Termin na jego zaskarżenie jest związany z ukończeniem tej czynności, a nie z terminem kolejnej licytacji.
Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy od sporządzenia wyceny zaszły istotne zmiany dotyczące nieruchomości. Art. 951 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje możliwość dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli pomiędzy jego sporządzeniem a terminem licytacyjnym nastąpiły istotne zmiany w stanie nieruchomości.
Jeżeli masz wątpliwości dotyczące wartości przyjętej przez biegłego, przeczytaj również artykuł „Egzekucja komornicza z nieruchomości – kwestionowanie wyceny biegłego”.
Co dzieje się, jeśli również druga licytacja nieruchomości jest bezskuteczna?
Brak kupca podczas drugiej licytacji nie oznacza jeszcze zakończenia sprawy. W pierwszej kolejności może dojść do przejęcia nieruchomości przez osoby wskazane w przepisach.
Zgodnie z art. 984 Kodeksu postępowania cywilnego nieruchomość może zostać przejęta między innymi przez wierzyciela egzekwującego, wierzyciela hipotecznego lub współwłaściciela. Cena przejęcia nie może być niższa niż dwie trzecie sumy oszacowania, a wniosek o przejęcie należy złożyć w terminie tygodnia po licytacji.
Jeżeli do przejęcia nie dojdzie, postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości zostaje umorzone. Sam dług jednak nie znika. Wierzyciel może nadal dochodzić należności z innych składników majątku dłużnika, a po upływie roku ponownie skierować egzekucję do tej samej nieruchomości.
Co może zrobić dłużnik pomiędzy pierwszą a drugą licytacją?
Okres po pierwszej bezskutecznej licytacji warto wykorzystać na ponowną analizę sytuacji. Druga licytacja oznacza niższą cenę wywoławczą, dlatego bierne oczekiwanie na kolejny termin może działać na niekorzyść właściciela.
W zależności od okoliczności można między innymi:
- Podjąć rozmowy z wierzycielem w sprawie ugody lub sposobu spłaty,
- sprawdzić aktualną wysokość zadłużenia i kosztów postępowania,
- przeanalizować dokumentację egzekucyjną i prawidłowość dokonanych czynności,
- zweryfikować, czy od czasu wyceny nie zaszły istotne zmiany dotyczące nieruchomości,
- sprawdzić, jakie środki prawne są jeszcze dostępne na aktualnym etapie postępowania.
W prowadzonych przez nas sprawach spotykamy dłużników, którzy zaczynają szukać rozwiązania dopiero po bezskutecznej pierwszej licytacji. To nadal moment, w którym warto przeanalizować dostępne możliwości, ale czasu przed kolejnym etapem postępowania jest już mniej.
Jeżeli chcesz poznać cały przebieg postępowania, przeczytaj również artykuł „Jak przebiega egzekucja komornicza z nieruchomości – od zajęcia mieszkania do licytacji?”.
Podsumowanie
Bezskuteczna pierwsza licytacja nie oznacza zakończenia egzekucji komorniczej z nieruchomości. Wierzyciel może doprowadzić do wyznaczenia drugiej licytacji, podczas której cena wywoławcza spada z trzech czwartych do dwóch trzecich sumy oszacowania.
Jeżeli również druga licytacja nie przyniesie rezultatu i nikt nie przejmie nieruchomości, postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości zostanie umorzone. Nie powoduje to jednak wygaśnięcia długu, a ponowna egzekucja z tej samej nieruchomości może zostać wszczęta po upływie roku.
Dlatego pierwszą bezskuteczną licytację warto potraktować jako moment na sprawdzenie sytuacji i dostępnych możliwości przed kolejnym etapem postępowania.
Masz egzekucję komorniczą z nieruchomości i obawiasz się dalszych etapów postępowania? Napisz do nas. Sprawdzimy, jakie możliwości działania pozostają w Twojej sytuacji.