9 października 2025 r. uchwalono ustawę zmieniającą m.in. Kodeks postępowania cywilnego. Jedną z kluczowych zmian dla dłużników jest nowa treść art. 952 k.p.c. Zgodnie z nią zajęta nieruchomość ma być sprzedawana w drodze licytacji elektronicznej albo publicznej, przy czym rozwiązania systemowe zdecydowanie promują e-licytacje jako podstawowy tryb sprzedaży.
W praktyce oznacza to, że mieszkania i domy dłużników będą częściej licytowane online, bez tradycyjnej sali sądowej. Dla wielu osób może to być szok, bo emocjonalnie kojarzą egzekucję z „licytacją w sądzie” i możliwością realnego udziału w tym wydarzeniu.
Co się zmienia przy sprzedaży mieszkania dłużnika?
E-licytacja oznacza przede wszystkim:
- Łatwiejszy dostęp do licytacji dla większej liczby licytantów,
- szybszy proces sprzedaży,
- mniejszą „widoczność” samej licytacji dla dłużnika, który często nawet nie wie, że jego mieszkanie już zostało wystawione.
Z punktu widzenia systemu to oczywiście wygodne. Z perspektywy osoby zadłużonej – oznacza utratę kolejnej szansy na kontrolę sytuacji.
W naszej kancelarii już teraz widzimy, że dłużnicy często dowiadują się o sprzedaży nieruchomości po fakcie, bo nie śledzą systemu e-licytacji. Teraz ten problem tylko się nasili.
Co może zrobić dłużnik, żeby nie obudzić się „po licytacji”?
Kluczowe staje się pilnowanie etapów egzekucji z nieruchomości. Trzeba reagować nie wtedy, gdy mieszkanie jest już wystawione, ale dużo wcześniej:
- Składać zarzuty do opisu i oszacowania, jeśli wycena jest zaniżona,
- sprawdzać ogłoszenia o licytacjach w systemie e-licytacji,
- rozważyć sprzedaż nieruchomości „poza komornikiem”, zanim dojdzie do licytacji,
- analizować możliwość restrukturyzacji lub ugody, która pozwoli zatrzymać postępowanie.
Od lat powtarzamy, że egzekucja z nieruchomości to „ostatni etap gry”. Po tej nowelizacji ta gra zrobiła się szybsza i bardziej bezwzględna dla dłużnika, który nie reaguje na czas.