Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego to kluczowy etap w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości. Od niej zależy, za jaką kwotę zostanie ogłoszona licytacja, jaki będzie limit ceny wywoławczej, a finalnie – ile środków trafi do wierzyciela lub… jak głęboko pogrąży się dłużnik. Teoretycznie powinna to być czynność transparentna i przeprowadzona przez osobę posiadającą niepodważalne kompetencje.
Ale czy rzeczywiście tak jest? Czy komornik musi korzystać z usług rzeczoznawcy wpisanego na listę biegłych sądowych przy prezesie sądu okręgowego? A może może powołać kogokolwiek – nawet osobę, która na co dzień nie wykonuje opinii dla sądów? Odpowiedź jest bardziej niepokojąca, niż można by przypuszczać.
Czym jest lista biegłych sądowych i po co w ogóle istnieje?
Lista biegłych sądowych prowadzona jest przez prezesa sądu okręgowego. Znajdują się na niej osoby, które przeszły weryfikację formalną i merytoryczną, potwierdzającą ich kwalifikacje oraz zdolność do sporządzania opinii na potrzeby postępowań sądowych. Taki rzeczoznawca, wpisany na listę, nie tylko zna procedury, ale również odpowiada za jakość i rzetelność swojej pracy wobec sądu.
Lista ta ma więc charakter weryfikacyjny – to mechanizm filtrujący osoby przypadkowe, nierzetelne lub niedoświadczone. To też swego rodzaju gwarancja dla uczestników postępowania, że wycena została przygotowana przez osobę sprawdzoną.
Czy komornik musi korzystać z tej listy?
I tu zaczynają się schody. W postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości komornik, zgodnie z art. 948 §1 k.p.c., zleca oszacowanie nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu. Przepisy nie nakazują wprost, aby był to biegły sądowy z listy prezesa sądu okręgowego. Wystarczy, że jest to osoba posiadająca uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Oznacza to, że komornik może – zupełnie legalnie – pominąć oficjalną listę biegłych i zlecić wycenę komuś „z zewnątrz”. Komu? Komukolwiek, kogo uzna za stosownego.
To stwarza pole do nadużyć, które komornicy skrzętnie wykorzystują. W wielu sprawach można zauważyć powtarzające się nazwiska rzeczoznawców, którzy nie są biegłymi sądowymi, nie figurują na żadnej oficjalnej liście, a mimo to regularnie wykonują wyceny dla komornika. Brzmi znajomo? To nie wyjątek. To reguła.
Dlaczego to problem?
Po pierwsze – taki rzeczoznawca nie podlega żadnemu nadzorowi ze strony sądu. Nie musi przestrzegać standardów obowiązujących biegłych sądowych, nie ma obowiązku zachowania bezstronności i nie ponosi odpowiedzialności dyscyplinarnej względem sądu.
Komornik korzystając z usług „swojego” rzeczoznawcy, który nie figuruje na liście biegłych, tworzy układ, w którym nie liczy się jakość, tylko lojalność. Taki rzeczoznawca nie musi obawiać się skargi – bo nie ma kto go kontrolować. Nie musi dbać o rzetelność – bo jego jedynym „klientem” jest komornik, któremu zależy głównie na szybkim załatwieniu sprawy.
Po drugie – wycena sporządzona przez osobę spoza listy może być stronnicza lub rażąco zaniżona. Wartość nieruchomości zostaje ustalona arbitralnie, bez rzeczywistej weryfikacji, a jedynym skutkiem jest przyspieszenie licytacji – i ułatwienie przejęcia nieruchomości za bezcen.
To dłużnik ponosi konsekwencje nieprzejrzystej współpracy komornika z zewnętrznymi rzeczoznawcami. To on traci dach nad głową, to on musi zapłacić zawyżone koszty wyceny, to on nie ma narzędzi, żeby skutecznie się bronić.
Czy sądy akceptują takie wyceny?
Niestety – tak. Jeśli komornik przedstawi operat szacunkowy sporządzony przez osobę posiadającą uprawnienia zawodowe (ale niebędącą biegłym sądowym), sąd uzna go za wystarczający. Argumenty dłużnika, że opinia została przygotowana przez osobę spoza oficjalnej listy, zwykle są ignorowane.
Sądy bezrefleksyjnie przyjmują, że „skoro ma uprawnienia, to wystarczy”. To podejście skrajnie lekceważące wobec interesów osoby zadłużonej. Trudno nie odnieść wrażenia, że wszystko sprowadza się do maksymalnego uproszczenia procedur – kosztem bezpieczeństwa prawnego dłużnika.
Co z bezstronnością?
Lista biegłych sądowych istnieje właśnie po to, by zapewnić minimum niezależności i fachowości. Jeśli komornik może legalnie powoływać rzeczoznawcę z pominięciem tej listy, to znaczy, że system zawiera lukę, która pozwala na arbitralne powoływanie osób, które są blisko związane z komornikiem – zawodowo lub prywatnie.
To nie tylko patologia – to jawne obchodzenie zasad bezstronności i przejrzystości. Komornik staje się nie tylko egzekutorem, ale też decydentem, kto wycenia nieruchomość, za ile i w jakim stylu. A dłużnik – jak zwykle – nie ma nic do powiedzenia.
Czy można coś z tym zrobić?
Warto pamiętać, że dłużnik może składać skargi na czynności komornika, również w zakresie wyboru rzeczoznawcy i sposobu przeprowadzenia wyceny. Skarga taka powinna być dobrze uzasadniona i zawierać konkretne zarzuty – np. brak wpisu na listę biegłych, konflikt interesów, brak fachowości czy rażąco niską wartość oszacowania.
To jedyne realne narzędzie, jakim może posłużyć się dłużnik – choć niestety często jest to narzędzie nieskuteczne, bo sądy rzadko uwzględniają takie skargi. Niemniej jednak każda próba formalnego zakwestionowania wyceny to krok w stronę przełamania bierności i biernego podporządkowania się decyzjom komornika.
Dodatkowo warto zbierać dowody – porównać operat z wycenami innych rzeczoznawców, wykazać rozbieżności, analizować dokumentację fotograficzną i merytoryczną. Każdy detal może mieć znaczenie.
Podsumowanie
Komornik nie ma obowiązku korzystania z usług rzeczoznawców wpisanych na listę biegłych sądowych. To przerażający fakt, który pozwala mu zlecać wyceny osobom, które nie przeszły żadnej weryfikacji sądowej. Tym samym komornik sam decyduje, kto oszacuje wartość domu lub mieszkania, w jakim stylu i za ile – bez jakiejkolwiek odpowiedzialności za jakość czy bezstronność tej wyceny.
To system stworzony dla komornika, a nie dla sprawiedliwości. Dłużnik staje się ofiarą układu, który teoretycznie ma działać w interesie prawa – a w praktyce działa w interesie szybkiego i wygodnego przejęcia majątku.