W postępowaniu egzekucyjnym jednym z kluczowych momentów jest oszacowanie wartości nieruchomości podlegającej egzekucji. Od tej wyceny zależy, za ile dług będzie ściągnięty, a także czy dłużnik nie zostanie skrzywdzony przez zaniżoną wartość swojego majątku. Tutaj na scenę wkracza rzeczoznawca majątkowy – specjalista, który ustala wartość nieruchomości. Ale kto go wybiera? Czy procedura ta jest w pełni przejrzysta? A może komornicy wykorzystują swoją władzę do faworyzowania określonych ekspertów, co w konsekwencji prowadzi do masowych nadużyć?
Zapraszam do analizy mechanizmu wyboru rzeczoznawców przez komorników oraz tego, jak brak ścisłych regulacji otwiera drzwi do potencjalnych patologii w systemie egzekucyjnym.
Jak wygląda wybór rzeczoznawcy w postępowaniu egzekucyjnym?
Przepisy dotyczące postępowania egzekucyjnego przewidują, że to komornik powołuje rzeczoznawcę majątkowego, który ma oszacować wartość nieruchomości podlegającej licytacji. Nie ma jednak żadnej sztywnej listy rzeczoznawców, z której komornik musi korzystać, ani określonych kryteriów, według których powinien dokonywać wyboru.
Co to oznacza w praktyce?
- Komornik może wybrać dowolnego rzeczoznawcę majątkowego, według własnego uznania.
- Brak transparentnych zasad doboru sprawia, że niektóre kancelarie komornicze mogą faworyzować konkretnych rzeczoznawców.
- Nie ma nadzoru nad tym, czy wybór rzeczoznawcy jest obiektywny, czy wynika z układów biznesowych.
Nawet jeśli ustawodawca zakładał, że komornicy będą kierować się rzetelnością i obiektywizmem, to rzeczywistość pokazuje, że swoboda wyboru często prowadzi do nadużyć.
Problem zaniżonych wycen – jak tracą dłużnicy?
Nie jest tajemnicą, że zdarzają się przypadki, w których wartość nieruchomości jest celowo zaniżana, aby mogła zostać sprzedana po niższej cenie. Mechanizm ten jest stosunkowo prosty:
- Komornik powołuje „zaufanego” rzeczoznawcę.
- Rzeczoznawca sporządza wycenę, w której wartość nieruchomości jest znacznie niższa od jej rzeczywistej wartości rynkowej.
- Nieruchomość trafia na licytację, gdzie jest sprzedawana za grosze.
- Kto na tym zyskuje? – Kupcy powiązani z komornikiem, rzeczoznawcą lub inne osoby, które z wyprzedzeniem wiedzą o licytacji.
Dłużnik w takiej sytuacji jest podwójnie stratny. Nie dość, że traci swoją nieruchomość, to jeszcze otrzymuje ze sprzedaży znacznie mniejszą sumę, przez co jego dług nie zostaje w pełni spłacony. Efekt? Wciąż pozostaje zadłużony, a jego majątek już nie należy do niego.
Przykład: Willa za cenę mieszkania
W jednej ze spraw, które wstrząsnęły opinią publiczną, rzeczoznawca powołany przez komornika wycenił wartą 900 000 zł willę na 250 000 zł. Nieruchomość została sprzedana w pierwszym przetargu, a jej nabywcą był znajomy komornika. Po licytacji nowy właściciel niemal natychmiast sprzedał ją za pełną wartość rynkową. Komornik i rzeczoznawca nie ponieśli żadnych konsekwencji, ponieważ dłużnik nie miał środków na długotrwałe dochodzenie swoich praw.
Czy komornik i rzeczoznawca mogą zostać pociągnięci do odpowiedzialności?
Zgodnie z przepisami, komornik i rzeczoznawca majątkowy ponoszą solidarną odpowiedzialność za szkody wynikające z nierzetelnej wyceny nieruchomości. W teorii oznacza to, że jeśli wycena została wykonana z oczywistym błędem lub w sposób nieuczciwy, dłużnik ma prawo dochodzić odszkodowania.
Ale czy to działa w praktyce? Niestety, rzadko.
Aby wykazać, że rzeczoznawca świadomie zaniżył wartość nieruchomości, dłużnik musiałby:
- Wynająć własnego rzeczoznawcę i przedstawić niezależną ekspertyzę.
- Udowodnić, że komornik celowo działał na jego niekorzyść.
- Złożyć pozew i prowadzić kosztowne postępowanie sądowe.
Dłużnicy, którzy już są w trudnej sytuacji finansowej, zwykle nie mają środków na walkę w sądzie. Dlatego wiele spraw kończy się bez żadnych konsekwencji dla nieuczciwych komorników i rzeczoznawców.
Jakie zmiany powinny zostać wprowadzone, aby zapobiec nadużyciom?
Obecne przepisy dają komornikom zbyt dużą swobodę w wyborze rzeczoznawców, co prowadzi do licznych patologii. Aby uniknąć takich sytuacji, konieczne jest wprowadzenie konkretnych regulacji:
- Obowiązek losowego przydzielania rzeczoznawców – np. na podstawie oficjalnego rejestru rzeczoznawców w danym województwie.
- Wprowadzenie niezależnej kontroli nad wycenami – każda wycena powinna być weryfikowana przez drugi, niezależny podmiot.
- Sankcje za oczywiste błędy w wycenie – jeśli rzeczoznawca celowo zaniży wartość nieruchomości, powinien automatycznie tracić licencję.
- Obowiązkowe nagrywanie wycen – dokumentacja powinna być szczegółowa i przejrzysta, a wszystkie ustalenia powinny być rejestrowane.
Dopóki jednak takich regulacji nie wprowadzi ustawodawca, dłużnicy w Polsce nadal będą narażeni na manipulacje i niesprawiedliwe wyceny ich majątków.
Podsumowanie – jak wygląda rzeczywistość?
Choć teoretycznie rzeczoznawca majątkowy powinien być osobą niezależną i obiektywną, praktyka pokazuje coś zupełnie innego. Swoboda wyboru rzeczoznawców przez komorników otwiera furtkę do patologii, w których kluczową rolę odgrywają powiązania personalne i interesy finansowe.
Zaniżone wyceny, ustawione licytacje i brak skutecznej kontroli nad systemem sprawiają, że wielu dłużników traci majątek za ułamek jego wartości. A wszystko to w majestacie prawa.
Dopóki państwo nie zdecyduje się na rzeczywiste reformy, dopóty egzekucja komornicza pozostanie grą, w której najsłabszym graczem zawsze będzie dłużnik.